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中山市神湾镇——傍地勃发的“菠萝之乡”

时间:2014-10-22

    恬静雅致的田园风光,富含历史底蕴“会说故事”的碉楼群,这些元素曾出现在《让子弹飞》、《一代宗师》等众多商业大片的镜头中,作为世界文化遗产的开平碉楼与村落,正在通过商业化运作,逐渐盘活这片独特的旅游资源。近日,开平对外公示《开平碉楼与村落保护规划(修改稿)》(以下称为《规划》),《规划》指出,碉楼的保护利用将分成四类:原状保存、文化展览、居住体验和管理设施。其中用来实现“居住体验”的碉楼共达57栋,包括四个遗产片区详细明确的10栋碉楼,以及缓冲区的47栋碉楼。

 

    自这一消息公开后,不少投资客的目光聚集在开平碉楼住宿开发上。开平碉楼与村落它能否效仿云南丽江、大理的商业运作模式,吸引众多投资户前来投资客栈,进行多元化运作模式,展开差异化竞争?它的投资前景是否被看好?盘活碉楼,须破几道题?记者日前展开调查。

 

   闲置碉楼亟待盘活

    据开平市政府的官方数据显示,全市共有1833多座碉楼。其中,开平碉楼与村落遗产区内收入40座碉楼和居庐以及3个村落。目前这40座碉楼和居庐只有一座尚在居住,其余39座被空置,除了开放游览的10座,剩余的均处于关闭状态。“端着金碗没饭吃”,是开平碉楼近年来开发遇到瓶颈的写照。

 

    “无人居住,这本身就是对建筑的一种伤害。”旅游营销专家郑泽国在接受南方日报记者采访时表示,大部分碉楼散落在村落中被闲置,实际上是对资源的浪费,有效利用碉楼,盘活闲置资源是政府和开平碉楼与古村落的管理方亟待破解的一道难题,而只有盘活资源,整个开平旅游产业才能有质的飞跃。

 

    记者了解到,开平碉楼申遗成功后,尽管客流量有明显上涨,但依然未走出“门票经济”。欠缺住宿条件,则是开平碉楼难以从观光型旅游向度假型旅游业态转型的主要原因。

 

    “去开平碉楼旅游,最头疼的就是找不到合适的地方住,想要留宿只能选择在开平县上的宾馆里。”广州市民吴先生的体会是,正因为没有很好的配套设施,导致开平碉楼的参观游览停留在走马观花的层面上,只能通过听导游的讲解,大致了解一下关于碉楼和侨乡的历史,很难再进一步感受侨乡文化,放慢脚步慢慢欣赏和体会悠闲恬静的田园生活。

 

    广东省社会科学院旅游研究所总规划师陈南江表示,目前很多碉楼空置,缺乏修缮,日益衰败,通过出租开客栈,首先能解决碉楼的修缮问题,其次是重新装修,加以利用。并且,获准进行住宿体验的碉楼,大部分并非文物,因此对其进行修缮和利用,并不是所谓的以牺牲保护为前提的肆意开发。据开平碉楼旅游发展有限公司负责人周洽强透露,目前该公司正在着手在马降龙碉楼群内进行适度开发,投资近2000万元,预计两年内打造出一批供游客体验的民宿民居。

 

   碉楼变客栈前景被看好

 

    开平碉楼能够实现“居民体验”这一功能的消息,引发不少周边城市投资客注意。“这意味着可以租用碉楼来经营客栈吗?”广州白领蔡先生对碉楼投资开发颇感兴趣,并对碉楼开发成为客栈的前景表示十分看好。在他看来,将碉楼盘活,做成别具特色的客栈或家庭旅馆,开平碉楼的旅游前景将大有改观,“成为另一个大理古城也不一定。”

 

    实际上,近年来随着休闲旅游的逐渐兴起,白领对投资旅游区附近客栈的热情也渐而升温。云南丽江古镇和大理古镇就吸引了不少广东白领的目光。广州白领小张就是众多投资者的其中一位,他在大理开客栈的前期投资成本约200万元,由于前往大理旅游的游客源源不断,平均入住率能保证在50%左右,因此两年半内他就收回了成本,月收入约6万元,这样的投资收益看上去的确很客观。

 

    生活在美丽恬静的古村落中,没有都市生活的繁忙与压力,还能获得一定的收入,憧憬这种生活方式的蔡先生表示,投资开平碉楼的前景或许和投资大理一样可观,因为开平碉楼不仅拥有独一无二的旅游资源,而且还是世界文化遗产,兼具社会价值和商业价值。

 

    中国社科院旅游研究中心特约研究员刘思敏表示,碉楼变身为客栈的前景的确令人期待。他分析道,有别于乌镇、西递宏村、凤凰古镇等民居较为集聚的社区型景区,开平碉楼散落在各个村落中,较为分散,因此很难套用现有的商业模式,对其进行标准化规模化的开发,也不可能将其全部开发成为景点或者博物馆。为了更好地利用闲置资源,让碉楼在利用的同时得到保护,在条件允许的情况下将碉楼开发成为客栈,是盘活现有大量被闲置资源的一个较优的选择。

 

   产权关系复杂依然是阻力

 

    尽管《规划》明确指出将有57座碉楼用来“居住体验”,但碉楼将如何开发?招商引资需要经过怎样的过程?目前这些问题仍待政府和管理方经过协商后确定。而业界人士认为,盘活空置碉楼的确存在一定的阻力,所以对碉楼的开发,不容操之过急。

 

    广东决策研究院旅游产业研究中心副主任劳毅波分析道,一方面,碉楼和很多民居不同,众多产权人分散在国外,与他们进行沟通洽谈需要花费很大的成本,且产权人关系复杂,一座碉楼就要牵涉到一个家族数十人,这使得要大批量盘活碉楼依然存在不小的阻力。

 

    “另一方面,业主方是否有意愿将自己的祖屋用来做客栈,还需要进行进一步的沟通和洽谈。毕竟开客栈还须考虑风险和利益分配等问题。”劳毅波进一步表示,对于已经在海外开枝散叶的华侨们而言,出租碉楼来挣钱的动力不足,而且经营客栈可能涉及到房屋重新装修和改造的问题,收益分配不均甚至还会引来不必要的纷争,这也许都会构成产权人对碉楼商业化运作的顾虑。

 

    在刘思敏看来,在盘活现有闲置碉楼之前,必须先厘清产权关系。

 

   盘活碉楼产业需要拓展经营模式

 

    专家视点

 

    中西合璧的开平碉楼应当走一条怎样的商业化道路?郑泽国建议,可以在政府的主导下,进行有限的市场化运作,在业态发展、文物保护和街道街区的管理等方面,政府要有严格的把控权,出台一个统一的标准,但经营权应当适度放开,由经营者在合法的条件下打开思路,多元化开发,既可以开发成家庭旅馆、青年旅舍,也可以打造成为乡村会所、主题客栈等,突出个性化。他表示,一开始进行大规模产业化的开发或许不太现实,不妨先将资源进行等级划分,对于村一级管理的碉楼和洋房,可以引进小散户的投资,从家庭旅馆开始起步,这样管理起来较容易。

 

    刘思敏则建议当地政府在厘清产权关系的前提下,一方面鼓励产权人自己来经营,另一方面可以打造一个对外开放的租赁平台,对外进行投资与管理,对闲置的碉楼进行修缮和改造。“由于碉楼的聚合性不够,因此我并不建议进行统一标准化的开发,经营模式也不应单一化。”刘思敏表示,基于对碉楼文化的深度挖掘,盘活碉楼,打造富有个性化的休闲客栈,实际上是在创造一种感性的生活方式,将现代休闲度假方式引入这片具有文化底蕴的田园之中,相信这样的经营理念和模式,更符合现代都市人的需求。

 

    在陈南江看来,盘活碉楼应尽量选择体量较大的碉楼,有比较大的建筑面积,可供开客栈、茶馆、咖啡厅或酒吧。如果选择体量小的碉楼,需要租用多栋碉楼,租用手续复杂,修缮工程量大,且涉及周边环境的整治,因此难度较大。另外值得一提的是,设计内部空间改造,还要注意建筑的安全性。他强调,不要就做碉楼,要善用周边环境,发展乡村休闲游,将碉楼打造成为住宿。并且要形成错位发展,客栈风格可以很艺术,也可以很乡土;可以很复古,也可以很现代;可以很热闹,也可以富有情调。

 

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